Le quartier le plus cher au monde

Les acquéreurs sont prêts à payer n'importe quel prix pour un appartement dans le quartier juif de la vieille ville de Jérusalem, près du Mur occidental. A vrai dire, les prix sont devenus fous et ils constituent une opportunité pour les propriétaires qui peuvent tirer des fortunes de la vente de leurs logements... Une situation due au nombre restreint d'appartements disponibles. Mais certains s'inquiètent toutefois de voir disparaître « l'âme » de ce splendide quartier.

Il n’existe, pratiquement pas de limite au prix que les acquéreurs sont disposés à payer pour habiter près du Kottèl. Les résidents de la Vieille Ville de Jérusalem ont même inventé un langage spécial pour mener les négociations - « le langage des doigts » : l'index signifie 1 million de dollars, l'index et l'annulaire 1,5 million et les deux premiers doigts 2 millions de dollars. Tout autour d'eux, dans les ruelles antiques, les touristes affluent vers les Lieux saints, et tous posent la même question : « Combien ? ». C'est seulement une des caractéristiques de la vieille ville en général, et du quartier juif en particulier.

À de nombreux égards, ce quartier ressemble au Far West. Les conducteurs ignorent les panneaux « entrée interdite », les motocyclistes entrent illégalement dans les ruelles étroites, et les lampadaires ne s'allument qu'après le départ des touristes. Quant aux tendances des ventes d'appartements, elles sont totalement imprévisibles. Les propriétaires de logements dans le quartier juif savent très bien combien valent leurs biens et ils ne sont pas pressés de vendre. En conséquence, la demande devrait progresser, et les prix aussi.

Au cours des trois dernières années, les prix ont augmenté de 75 %, à un taux d'environ 25 % par an », affirme Kobi Bir, expert immobilier à Jérusalem. Mais cette hausse, si elle est particulièrement spectaculaire dans la Vieille Ville, affecte Jérusalem dans son ensemble. « Il y a une corrélation directe entre ce qui se passe dans la ville tout entière et le quartier juif, explique-t-il. L'ensemble du marché progresse de plusieurs dizaines de pour cent. Cela ne veut pas dire que l’immobilier dans le quartier juif n'est pas florissant, mais plutôt qu'il faut l'envisager dans le contexte de la ville tout entière. Le quartier juif n'est pas différent des autres quartiers de Jérusalem. »

Il existe pourtant une différence fondamentale : qu'importe la qualité du logement, il trouvera preneur. Ici, même un réduit de 10 mètres carrés et dépourvu de fenêtres sera qualifié de « studio » et trouvera preneur instantanément. Une situation dont ne bénéficient pas les habitants musulmans de la Vieille Ville. Si les prix grimpent en flèche dans le quartier juif, ils n'ont pas augmenté dans le quartier musulman. À proximité de la cité de David, à Silwan, on trouve ainsi des appartements de quatre pièces, vendus pour 250 000 NIS seulement.

Des ventes conclues en quelques minutes !

Les Juifs de la diaspora qui frappent aux portes des maisons du quartier juif à la recherche d'un appartement à vendre, ne constituent pas une nouveauté pour les habitants. Mais l'été dernier, ce mouvement s'est amplifié. Les habitants de la Vieille Ville ont compris le message : ils se sont fait à la fois agents, experts immobiliers et concluent les transactions qui, souvent commencées dans le fameux « langage des doigts », se terminent par une brève conversation au téléphone.

« Une de mes amies possédait un appartement de 120 mètres carrés, se rappelle Doudou Hernfeld, qui habite la Vieille Ville et a été témoin d'une conversation de ce genre. iL y a trois ans elle a essayé de le vendre pour 640 000 dollars, sans trouver preneur. Un jour, il n'y a pas longtemps, elle a reçu un appel d'un Américain qui voulait acheter sa maison. Elle lui a dit de but en blanc : "Si vous avez un million de dollars, elle est à vous". Et il a accepté. Dans un autre cas, un habitant du quartier a réussi à vendre son appartement de 90 mètres carrés pour 600 000 dollars. « C'était un appartement sombre, un vrai labyrinthe, avec une pièce qui menait dans une autre, comme dans une cave. Je n'aurais pas dépensé de l'argent durement gagné pour acheter ça, mais lorsqu'il s'agit du quartier juif, il n'y a plus aucune règle », assure Doudou Hernfeld.

Le facteur « Kottèl »

De fait, tous les principes en matière d'immobilier qui s'appliquent à des marchés normaux sont balayés ici. Les acquéreurs de biens dans la Vieille Ville ne cherchent pas une vue, ou la proximité des murailles historiques puisque de toute façonn l'appartement se trouve déjà à l'intérieur des murailles. Ils ne sont pas non plus dissuadés par la petitesse des logements, très éloignés des normes élevées offertes par les projets immobiliers luxueux prévus en dehors des murailles. La seule chose qui les intéresse, c'est la distance du Kotel. Chaque mètre du chemin qui mène au site le plus saint du judaïsme vaut de l'or.

Les appartements du quartier juif coûtent entre 6 000 et 7 000 dollars le mètre carré brut. Et au plus proche du Kotel, le mètre carré atteint les 20 000 dollars. Ainsi, un appartement de la rue Hatamid, tout près de l'esplanade du Mur, s'est vendu il y a six mois pour 7 millions de dollars. Et, rue Misgav Ladach, un autre est actuellement proposé pour 10 millions de dollars. Jusqu'à ces derniers jours, le vendeur en demandait environ 5,5 millions de dollars, avant de soudain doubler le prix. Quelle mouche l'a donc piqué ? Il a tout simplement réalisé que la fièvre acheteuse qui touche le quartier lui permettrait de gagner deux fois plus d'argent...

Logique, estiment les agents immobiliers interviewés pour cet article, qui expliquent que les lois de l'offre et de la demande jouent pleinement et quee cet appartement - le seul sur le marché à être aussi proche du Kotel - ne restera pas longtemps en vente. « Les appartements de la Vieille Ville sont très différents les uns des autres, et de nombreux facteurs jouent sur le prix, explique Doudou Hernfeld. L'âge du bâtiment, la proximité d'un parking, la proximité de la population arabe - et par-dessus tout la vue sur le Mur. Celle-ci a une valeur sentimentale qui ne peut se chiffrer. Les prix sont fixés de manière totalement arbitraire. Un propriétaire peut demander le prix qu'il veut, et quelqu'un finira par lui proposer le montant attendu. »

Un résident du quartier juif possède ainsi un appartement de quatre pièces situé près des toilettes publiques, et de surcroît handicapé par un accès très problématique. Mais il possède un atout inestimable : l'appartement est inondé de lumière naturelle et surplombe le Mur. Le prix demandé ? L'an dernier il était d'un million de dollars. Aujourd'hui, en réponse à la question « combien ? », le propriétaire lève deux doigts.

Autre exemple du « facteur Mur », avec la maison de la famille Saperia. En tout, 200 mètres carrés répartis sur trois étages, rue Choneï llahalahot, à une centaine de mètres de l'esplanade du Kotel. En outre, depuis la mai¬son, on voit la mer Morte, le mont Scopus et le mont du Temple.

Mais voilà, cette vue magnifique ne comprend pas le Mur... Les propriétaires n'en demandent ainsi « que » 1,25 million de dollars, soit 6 250 dollars le mètre carré. Une misère au prix du marché... « Celui qui achètera cette maison pourra en faire un palais, affirme pourtant Haïm Saperia, le propriétaire, qui n'est toutefois pas à plaindre. Bien qu'il s'agisse d'une des plus belles rues du quartier, nous vendons la maison à un prix relativement peu élevé. Mais c'est une maison moderne, dépourvue de voûte décorée. Surtout, aujourd'hui, la plupart des acheteurs sont des résidents étrangers qui veulent une vue sur le Mur. Si la maison donnait sur le Mur lui-même, le prix serait de 2 millions de dollars. »

Une identité en danger

Les prix très élevés du marché de l'immobilier dans la Vieille Ville surprennent souvent. Mais la raison est simple : dans tout le quartier, seuls 524 appartements ont été attribués aux Juifs. Un nombre très modeste, qui suscite une marée d'acheteurs et de locataires potentiels. Tout se loue ou se vend très vite. Si la plupart des appartements du quartier juif sont occupés - dont 60 % en location - quelques bâtiments restent vides la quasi-totalité de l'année. La raison ? Leurs propriétaires vivent à l'étranger et ne viennent en Israël qu'une à deux fois par an, à l'occasion des fêtes. Un phénomène qui touche aussi d'autres quartiers de Jérusalem, comme Réhavia, Katamon, la Mochava Guermanite ou Yémin Moché. Cela suscite l'inquiétude des anciens habitants de la ville qui redoutent que le tissu social traditionnel ne se désintègre.

Ecoutons ainsi Chimon Hoizman qui vit dans la Vieille Ville depuis près de 40 ans. « Ce qui fait le plus mal, se désole-t-il, c'est de voir ces appartements vides. Fermés à clé ! Les gens achètent dans le quartier juif pour faire un investissement. Certains ne viennent que pour les fêtes, d'autres louent. Ils achètent une cour entière et réunissent ensuite toutes les unités en un grand appartement. II est évident que l Israélien moyen ne peut pas envisager d'acheter un appartement ici. » Et Chimon Hoizman sait de quoi il parle : sa famille est installée à Jérusalem et à Hébron depuis sept générations. Dernièrement, sa femme a essayé de le convaincre de vendre leur appartement.

Pour un 4,5 pièces, d'une superficie de 115 mètres carrés, je pourrais obtenir 800 000 dollars, voire même un million de dollars, explique-t-il. Les prix sont fous, mais les gens achètent n'importe quoi. Ma femme souffre des problèmes résultant de la difficulté d'accès du quartier juif, sans parler de l'ancienne génération qui est en train de disparaître... Mais je reste ! Une personne qui est vraiment attachée au quartier ne peut pas partir.

De fait, tous les principes Les observateurs signalent également le phénomène de ces jeunes couples locataires de logements dans le quartier, qui les sous-louent le temps d'un week-end. Pour eux, c'est l'assurance de rentrer dans leurs frais rapidement. Nissim Arazi, directeur général de la Société de développement du quartier juif, a son opinion sur le marché immobilier local. « Il n'est pas possible d'intervenir dans la fixation des prix et le transfert des droits de propriété d'un vendeur à un acheteur, affirme Nissim Arazi.

Notre travail est de maintenir un équilibre entre les bâtiments utilisés pour l'habitation, le tourisme, les auberges et les yéchivote. Les règles de la location sont très claires : toute personne qui souhaite louer son bien doit obtenir l'accord de la société de développement. Une telle activité est difficile à surveiller, mais nous la contrôlons presque totalement. Cependant, nous n'avons pas prise sur le phénomène des locations le temps d'un tveek-end.

A écouter les nouveaux acquéreurs, ils sont très satisfaits du calme sécuritaire qui règne depuis ces dernières années, du développement des quartiers occidentaux de Jérusalem vers la Vieille Ville et de l'ouverture d'un nouveau centre commercial à proximité. Tout cela évidemment rend la Vieille Ville plus accessible, et rend la transition plus facile pour les juifs religieux de l'étranger. Cependant, les résidents du quartier juif se plaignent d'une qualité de vie peu élevée. Ils pointent ainsi du doigt le manque d'emplacements de parkings, les problèmes d'accès, l'éclairage public déficient, et les ordures qui s'entassent à chaque coin de rue. Toutefois, tout cela ne dissuade pas les nombreux acheteurs potentiels, qui continueront vraisemblablement à faire grimper les prix.

Source : Ranit Nachum-Halevi pour Hamodia Photos : Univers Torah